Евгения Викентьева Опубликована 27.04.2009 в 12:54

Снос дома: ваши права


3/8/5/4385.jpegВ Москве существует специфический порядок расселения ветхого жилья. Для начала дом включается в список подлежащих сносу постановлением Правительства Москвы. Примерно за полгода до сноса префект административного округа издает распоряжение об отселении проживающих граждан. На реконструкцию каждого дома проводится инвестиционный конкурс, по итогам которого заключается инвестиционный контракт с победителем.

Инвестиционный контракт подлежит учетной регистрации в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП и ЖФ г. Москвы). В соответствии с инвестиционным контрактом инвестор проводит реконструкцию, строительство, а власти Москвы предоставляют переселенческий фонд за счет средств инвестора. После реализации контракта полученное жилье распределяется между инвестором и городом. В настоящее время практикуется оставление в собственности инвестора 100% жилья с выплатой городу компенсации в соответствии с условиями контракта. Существует несколько форм обеспечения жильем граждан при отселении:

1) предоставление другого жилья по договору социального найма;
2) предоставление равноценного жилья (если отселяется собственник);
3) предоставление денежных средств - выкупной стоимости (если отселяется собственник).

Многое зависит от того, приватизирована ли квартира, сколько человек в ней зарегистрировано, состоят ли проживающие лица на учете по улучшению жилищных условий. Также следует учитывать, что с 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации, во многом по-новому определяющий порядок переселения в связи со сносом.

Переселение из квартир, занимаемых по договору социального найма (неприватизированных)

Жилье по социальной норме предоставляется при переселении из квартир, находящихся в собственности города (муниципальное жилье), которые граждане занимают по договорам социального найма (т. е. неприватизированные квартиры). Жилье отселяемым гражданам предоставляется по договору социального найма в виде отдельных квартир в пределах городской черты. При этом если предоставляется одна квартира, она должна быть предоставлена в пределах района проживания, если 2 и более - в районе проживания предоставляется хотя бы одна квартира. Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности, и не может быть менее площади квартиры, занимаемой до переселения.

В случае невозможности предоставления жилого помещения по социальной норме гражданам, занимающим жилые помещения по договору социального найма, может быть предоставлено жилое помещение большего размера:

- по договору социального найма при превышении нормы предоставления на семью не более чем на 9 кв. м общей площади;
- по договору найма (коммерческого найма) при соблюдении общих положений и превышении нормы предоставления на семью более чем на 9 кв. м общей площади.

Социальная норма жилой площади в настоящее время в Москве составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Дополнительная жилая площадь предоставляется лицам, имеющим на нее право, в размере 18 кв. м в виде отдельной комнаты.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования. Размер общей площади предоставляемого жилого помещения должен соответствовать социальной норме для семьи данной численности на дату принятия решения об отселении. При этом учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве собственности, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями после принятия Постановления, но не более чем за пятилетний период до принятия решения об отселении.

На практике это означает: если у кого-либо из членов семьи есть квартира на праве собственности, либо были произведены гражданско-правовые сделки, то могут дать жилье из расчета менее 18 кв.м на человека, но не менее занимаемого. Данное правило является очень спорным, и действует с начала прошлого года. Т. е. московские законодатели фактически установили, что граждане, в собственности у которых есть другие квартиры, и граждане, у которых таковых не имеется, неравноправны. Есть повод обжаловать данное положение в судебном порядке.

Предоставление жилья взамен сносимого может быть заменено по соглашению отселяемого и отселяющего субсидией, которая затем должна быть направлена на приобретение жилья. Размер субсидии равен стоимости предоставляемого социального жилья. Стоимость социального жилья, на основе которой производится расчет субсидий, определяется как средняя рыночная стоимость жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки. Жилое помещение большего размера из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению гражданина с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму, на основании решения органа исполнительной власти.

Следует отметить, что разным семьям обязаны предоставить отдельные квартиры. Переселение разных семей (имеющих самостоятельные источники доходов, ведущие раздельное хозяйство) в одну квартиру незаконно, однако происходит достаточно часто. Здесь многое будет зависеть от вашей настойчивости и умении аргументировать свою позицию.

После принятия нового Жилищного кодекса многие высказывают мнение, что согласно ст. 89 ЖК РФ предоставляемое жилое помещение должно быть только равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, и можно не соблюдать социальную норму (норму предоставления) при переселении в связи со сносом. Данное утверждение представляется необоснованным, поскольку согласно п. 3 ст. 49 ЖК РФ порядок предоставления жилых помещений иным категориям граждан, кроме очередников, регулируется ЖК, если иное не предусмотрено законодательством субъекта РФ. В данном случае законодательством субъекта РФ предусмотрено, что жиле должно предоставляться по социальной норме. Есть и другие аргументы, свидетельствующие о неправильности данной позиции. На практике не исключено, что и переселяющие органы могут отказаться предоставлять жилье по социальной норме (норме предоставления). В этом случае необходимо отстаивать свои права.

Переселение из квартир, находящихся в собственности (приватизированных, полученных в наследство, по договору).

3/8/4/4384.jpegВ случае, если квартира находится в собственности граждан, переселение может производиться по двум схемам:

1. Предоставление другого равноценного жилья или денежной компенсации за него.

В этом случае гарантируется предоставление другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения по договору мены, иному договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение. Норма жилой площади в этом случае не учитывается. Улучшения жилищных условий так же не предусматривается. Жилье должно быть предоставлено в районе проживания (или в пределах округа, если речь идет о ЦАО и Зеленограде). Жилье предоставляется гражданину в собственность (сразу (например, по договору мены) или путем использования на его приобретение выделяемой жилищной субсидии). Важно понимать, что входит в понятие «равноценное жилье», т. к. есть несколько точек зрения на этот счет. Совершенно точно в понятие «равноценное» включается цена квартиры и количество комнат в квартире.

Еще недавно дискутировали на тему, включать ли в это понятие количество комнат, однако судебная практика признает, что в случае предоставления, например, взамен трехкомнатной равной по стоимости двухкомнатной квартиры меняется порядок пользования квартирой и тем самым возмещение становится неравноценным. В частности, Верховный суд РФ указал «Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.)».

Следует помнить, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа только в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если изъятие происходит, например, для строительства офисного здания и т. п., такое решение может быть оспорено собственником в суде. У нас сейчас идет несколько процессов по таким делам.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с ЖК РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Для определения стоимости квартиры собственник вправе привлекать независимого оценщика. ЖК РФ вводит понятие «выкупной стоимости». В нее включается не только стоимость квартиры, но и расходы, которые собственник произвел или должен будет произвести в связи с выселением, а так же неполученные доходы (например, от аренды).

Собственники, получившие денежное возмещение (компенсацию) за жилое помещение, имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения. Условия долевого инвестирования, устанавливаемые для лиц, освобождающих жилые помещения, не могут быть ухудшены по сравнению с общими условиями инвестирования по отселяемому строению.

Размер помещений, получаемых дольщиком в результате долевого инвестирования, не может быть уменьшен по сравнению с ранее освобожденными им помещениями без его согласия.

2. Предоставление жилья по договору социального найма в районах массовой застройки.

Данный вариант возможен только если собственник признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоит в очереди на улучшение жилищных условий. Такой собственник вправе требовать предоставления ему жилья по социальной норме на условиях социального найма в районах массовой застройки (Южное Бутово и т. п.) в том случае, если стоимость такого жилья выше стоимости жилья, из которого собственника отселяют.

При этом действует порядок предоставления жилья, описанный выше применительно к расселению неприватизированных квартир. Кроме того, гражданам-собственникам могут быть предоставлены в порядке возмещения жилые помещения в районах массовой застройки, превышающие по стоимости размер установленной компенсации. При этом в связи с изменениями в законодательстве, доплату с граждан за «лишние» метры требовать не в праве. Если превышение менее 9 кв. м. на человека - доплата не берется и заключается договор социального найма. Если более - заключается договор коммерческого найма, взимание доплаты также не предусмотрено.

О законности взимания доплаты с граждан при переселении

Как правило, при переселении выясняется, что новая квартира превышает социальную норму для семьи данной численности (при переселении из неприватизированного жилья) или что стоимость новой квартиры выше стоимости той, откуда отселяют граждан (при переселении из квартир, находящихся в собственности). При этом в Управлении ДЖП и ЖФ могут потребовать доплаты за «лишние» метры. Требование доплаты давно вызывало нарекания у многих юристов.

В настоящее время можно определенно сказать, что требование доплаты с собственников, которые получают квартиру в качестве равноценной компенсации, незаконно. Определением Президиума Верховного Суда РФ от 2 апреля 2003 г. N 148пв-02 был признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня его принятия абзац 4 пункта 3.5 Положения «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы», утвержденного постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г N 30, которым было предусмотрено требование доплаты.

С собственника доплату могут брать только в одном случае: если он сам напишет заявление о предоставлении ему большей квартиры (была двухкомнатная, а он попросит трехкомнатную), поэтому можно смело отказываться доплачивать. При этом существует возможность у лиц, которые уже произвели такую доплату ранее, потребовать ее возврата (необходимо подавать иск в суд), т. к. требование о доплате было признано незаконным и не действующим с момента его принятия (например, доплата была сделана в 2001 году - сейчас появляется шанс ее вернуть). Хотя судебная практика по таким делам еще окончательно не сформировалась.

Что касается законности доплаты за «лишние» метры в муниципальной квартире, то она также сомнительна, особенно в связи с уже упомянутыми изменениями в законодательстве, согласно которым при превышении до 9 кв. м доплата не взимается, а при превышении более 9 кв. м заключается договор коммерческого найма, однако, как правило, лучше такую доплату осуществить, если ее требуют, т. к. практика показывает, что в суде законность такой оплаты оспорить сложно. Однако размер доплаты зависит от решения Общественной жилищной комиссии и методика ее расчета не всегда понятна даже профессионалам (известны случаи, когда в аналогичных ситуациях бралась доплата 480 рублей за кв.м и 12 000 рублей за кв.м). При требовании чрезмерной доплаты есть смысл вступить с отселяющими организациями в конфликт, т. к. на квартиру Вы согласитесь, а с доплатой можно и потянуть, оспаривая ее размер.


Читайте также

Жена погибшего после допроса юриста требует привлечь к ответственности сотрудников МВД, виновных в его смерти 16.07.2022 в 15:17

Дарья Куликова обратилась в Тверской суд Москвы с требованием обжаловать отказ возбудить дело по факту гибели её мужа Валерия Кулиша.

Читать полностью »
Кому выгодно препятствовать введению закона о доставке рецептурных лекарств? 28.01.2022 в 18:07

Пандемия COVID-19 оказала огромное влияние на жизнь общества в целом, но в особенности, на сферу продаж. В частности, только за первое полугодие 2021 году объем онлайн-заказов в интернет-аптеках увеличился на 29%.

Читать полностью »
Расследование Следственного комитета напугало ВГТРК: удаляют выпуски программы с Малаховым и Курыниным 27.01.2022 в 19:36

Следственный комитет России начал расследование против ведущего программы "Прямой эфир" Андрея Малахова, главы Росздравнадзора Романа Курынина и Анжелы Хачатурян.

Читать полностью »
Танцы в «ТикТоке» и лживые обещания: как кандидаты Тумусов, Попова и Саранова на выборы идут 23.08.2021 в 14:01

В скором времени должен решиться один из главных вопросов, который связан с выборами на территории Российской Федерации. Пока люди ждут реальных изменений, кандидаты предлагают превратить их жизнь в лучшее, что у них было всего за несколько месяцев.

Читать полностью »
Мосэнергосбыт отключил от подачи электричества многодетную семью 18.10.2019 в 11:44

Монополист начал требовать за услуги предоставления электроэнергии оплаты за месяц больше средней зарплаты по Москве

Читать полностью »
Москвичку обокрали при «очистке» денег от порчи 15.10.2019 в 9:00

Москвичку обокрали при «очистке» денег от порчи - происшествия москва

В российской столице две мошенницы ограбили пенсионерку.

Читать полностью »
Должники по алиментам лишаются отсрочек от армии 18.01.2019 в 11:15

Должники по алиментам лишаются отсрочек от армии - новости общества

Депутат хочет тех, кто не хочет помогать своим детям материально отправить в армию, лишив отсрочек от нее.

Читать полностью »
72-летний пенсионер из Москвы подавился вареной сосиской и умер 18.01.2019 в 8:00

72-летний пенсионер из Москвы подавился вареной сосиской и умер - новости общества

В скорую помощь поступил срочный вызов на Ленинградский проспект. Немолодой мужчина обедал и ел вареные сосиски. Пенсионер Виктор Александрович подавился большим куском и жена, которая находилась рядом, не смогла ему помочь.

Читать полностью »
loadFile('https://www.googletagmanager.com/gtag/js?id=UA-8933842-25', 'js'); window.dataLayer = window.dataLayer || []; function gtag(){dataLayer.push(arguments);} gtag('js', new Date()); gtag('config', 'UA-8933842-25'); }, 5000); } });